---

24/09/2008

Centralna banka Crne Gore pripremila je Studiju o cijenama nekretnina u Crnoj Gori, koje su u poslednjih nekoliko godina značajno porasle, mada ne postoji zvanična statistika njihovog kretanja.

Prema analizi koju je Centralna banka uradila na crnogorskom primorju i Podgorici,  postoje četiri važna faktora koja su uticala na kretanje cijena nekretnina na ovom tržištu. To su makroekonomska stabilnost (rast BDP-a, pad inflacije, rast zarada i zaposlenosti), razvoj bankarskog sektora, priliv stranih direktnih investicija u nekretnine i liberalizacija poreske politike praćena liberalizacijom relevantnih Zakona.

Na osnovu podataka slučajnog uzorka, baziranog na podacima Uprave za nekretnine, prosječni kvadratni metar stambenog objekta u maju 2008. godine, u Podgorici,  iznosio je 1.738,3 eura, što predstavlja rast od 2,4% u odnosu na cjenu metra kvadratnog  prije tri kvartala, kada je ona iznosila 1.697,56 eura. Prosječna cijena metra kvadratnog u Budvi,  2004. godine, iznosila je 939,70 eura. Tada počinje trend brzog rasta, tako da je prosječna cijena metra kvadratnog u prvih šest mijeseci 2008. dostigla nivo od 3258,41 eura. U prvih šest mjeseci 2008. godine, prosječna cijena metra kvadratnog u Herceg Novom iznosila je 2467,71 eura, a u Tivtu 2230,8 eura.

Korišćenjem relativnih pokazatelja za Crnu Goru i zemlje regiona, kao što su odnos prosječne plate i metra kvadratnog, odnos cijene metra kvadratnog i visine rate kredita, BDP-a per capita i cijene metra kvadratnog, u Studiji je zaključeno da su cijene u Crnoj Gori značajno precijenjene. Poređenjem prosječne cijene metra kvadratnog u Podgorici i glavnim gradovima zemalja regiona ustanovljeno je da su cijene više u Srbiji, Hrvatskoj i Sloveniji, da su niže u Makedoniji i Albaniji, a da su na približno istom nivou kao i u Bosni. Analiza dostupnosti nekretnina (broj plata koji je potrebno izdvojiti za kupovinu metra kvadratnog) u glavnim gradovima, pokazuje da je dostupnija kupovina stana u Hrvatskoj i Makedoniji, kao i da je za kupovinu metra kvadratnog u Srbiji i Bosni potrebno izdvojiti više plata, te da je situacija slična u Sloveniji i  Crnoj Gori.

Jedan od indikatora analize predstavljaju i očekivanja 15 najvećih Agencija za nekretnine na crnogorskom primorju. Na osnovu rezultata ankete, sve anketirane agencije su izjavile da je tražnja u prvoj polovini 2008. godine, manja u odnosu na tražnju u prvoj polovini prethodne godine. Takođe, anketa pokazuje da čak 64% ispitanika smatra da će u narednoj godini cijena metra kvadratnog na primorju opasti, dok 36% smatra da će se cijene zadržati na istom nivou. Nijedna anketirana agencija ne očekuje rast cijena.

Tržište nekretnina je nepredvidivo, a vremenske serije o kretanju ovog tržišta u Crnoj Gori ne postoje. Stoga precizne projekcije o budućim kretanjima na crnogorskom tržištu nekretnina nije moguće dati, iako se u narednom periodu može očekivati pad ili u najboljem slučaju stagnacija cijena. Realno je očekivati da će brže opadati tražnja (promet) od opadanja nivoa cijena, prije svega u kratkom roku. Na pad cijena može uticati rast ili zaustavljenje tendencije opadanja kamatnih stopa na sve kredite kao posljedica globalne finansijske krize, kriza na tržištu kapitala, pad interesovanja stranaca, precijenjena vrijednost nekretnina, postepeno pomeranje fokusa ka drugim destinacijama (npr. Albanija), kao i aktuelna globalna finansijska kriza. Kompletna studija biće ovih dana objavljena na web sajtu CBCG.

U prilogu saopšetnja je tabelarni prikaz kretanja cijena nekretnina u regionu.

Tabela br. 1 - Kretanje cijena nekretnina  u regionu, Eur

Napomena: Koeficijent dostupnosti nekretnina 3, predstavlja odnos prosječne cijene metra kvadratnog i neto zarade i pokazuje koliko je potrebno prosječnih zarada da bi se kupio metar kvadratni stana.